Wertermittlung Grundstück: Bewertung von Grundstücken

Bei der Wertermittlung einer Immobilie handelt es sich um ein gesetzlich geregeltes Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie. Um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen, wird der Bodenwert als Richtlinie benötigt. Anhand welcher Einzelfaktoren kann eine Immobilie bewertet werden? Wie kann man den Wert einer Immobilie unabhängig beurteilen? Sie benötigen eine Bewertung für eine Immobilie oder eine Immobilie?

? Immobilienwertermittlung & Immobilienwertermittlung nach ImmowertV

Bei jeder Marktwertermittlung ist auch der Immobilienwert erforderlich. Der Bodenwert, auch Bodenwert oder Bodenwert bezeichnet, ist der Betrag des nicht bebauten oder unbedeckten Grundstückes. Das ist der Betrag, den die Immobilie hätte, wenn sie nicht gebaut worden wäre. Dementsprechend werden bei der Wertermittlung der Immobilie wichtige Komponenten wie bestehende Gebäude nicht berücksichtigt.

Die jeweiligen Immobilienwerte werden durch eine Reihe von Einflussfaktoren beeinflußt. Rechtsgrundlage für die Wertermittlung von Grund und Boden ist die Grundstücksbewertungsverordnung (Immobilienwertermittlungsverordnung). Das ImmowertV trat am Stichtag des Inkrafttretens am 31. Dezember 2010 an die Stelle der bisherigen WertV. Nach § 8 ImmowertV ist der Immobilienwert nach der Vergleichswertmethode einschließlich des Grundstückswertverfahrens, der Ertragswertmethode, der Realwertmethode oder mehrerer dieser Methoden zu ermitteln.

Die Vergleichswertmethode sollte jedoch in erster Linie zur Bestimmung des Wertes der Immobilie verwendet werden. Dabei wird aus einer großen Anzahl von Vergleichswerten ein vergleichender Wert errechnet. Der Vergleichspreis basiert auf den Kaufpreisen von Immobilien, die dem zu bewertenden Objekt ähnlich sind. Wenn sich die allgemeinen Werteverhältnisse auf dem Immobilienmarkt verändern oder die einzelnen Immobilienmerkmale voneinander abweichen, müssen diese Unterschiede durch Umrechnungsfaktoren oder Indizes berücksichtigt werden.

Kann der Bodenwert nicht anhand von vergleichenden Werten bestimmt werden, kann der Bodenwert wahlweise auch mit Hilfe geeigneter Bodenrichtwerte errechnet werden. Dies setzt jedoch voraus, dass das der Bewertung zugrundeliegende indikative Grundstück vergleichbare Ausprägungen hat. Der indikative Bodenwert ist gemäß 196 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) der durchschnittliche Standortwert des Grundstücks für die Mehrzahl der in einem bestimmten Gebiet gelegenen Parzellen.

Wie Sie den Gegenwert Ihrer Immobilie kostenfrei bestimmen können

Bodenwert – Was ist das? Um den Wert eines Grundstückes zu bestimmen, wird der Bodenwert als Richtlinie benötigt. Es handelt sich um einen aus offiziellen Einkaufspreisen für eine Region mit grundsätzlich gleichen Wert- und Nutzungsbeziehungen ermittelten Durchschnittswert. Mit dem indikativen Bodenwert ist ein Grundstück gemeint, dessen Eigenschaften für dieses Areal kennzeichnend sind. Wie schon der Ausdruck suggeriert, ist der indikative Bodenwert nur ein Orientierungswert – eine Orientierungsgröße – und darf unter keinen Umständen mit dem aktuellen oder dem endg.

Mit den Bodenrichtwerten soll eine größere Markttransparenz erreicht werden. Erfasst werden Bodennormwerte, Entwicklungsstand, rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen, Sanierungs- und Erschließungsstand, Bauart und sonstige Nutzungen sowie die jeweiligen Standardlandwertzonen. Sie gibt an, wie viele qm Wohnfläche, d.h. die Gesamtfläche aller Geschosse, pro qm Wohnfläche errichtet werden dürfen.

Grundstücksnummer (GRZ): Zeigt an, welcher Teil eines Grundstückes möglicherweise bebaut ist. Gebäudemassennummer: Sie gibt an, wie viele m3 Gebäudemasse auf der Quadratmeterfläche aufzustellen sind. Bodenwert – Wie viel ist mein Erdreich Wert? Wenn Sie wissen wollen, wie viel Ihre Immobilie kostet, können Sie die so genannte Bodenwertkarte oder -tabelle nachschlagen.

Spätestens alle zwei Jahre wird der Flächenrichtwert in jedem Land – für alle Landkreise, kreisfreien Orte, Dörfer, Landkreise und Kommunen – unter Berücksichtigung von Markteinflüssen umgerechnet. Die Berechnung des Bodenwertes selbst erfolgt durch die Fachausschüsse für Bodenwerte. Wenn Sie sich an deren Büro wenden, das sich in der Regel im Kataster- oder Vermessungsbüro befindet, können Sie den Richtwert für Ihr Grundstück nachlesen.

Die Standardlandkarte oder -tabelle zeigt die Standardlandwerte pro qm Landfläche und Standortmerkmale bzw. Liegenschaften des betreffenden Landes. Soll ein Einfamilienhaus auf dem Grundstück stehen, muss dies bei der Bewertung ergänzend miteinbezogen werden. Wertbeeinflussende Kenngrößen des Standardgrundstücks: Die festgelegten Standardbodenwerte gelten für genau definierte Bodenrichtwertezonen. Entsprechend unterschiedlich sind auch die Nutzungsbedingungen der einzelnen Objekte.

Der indikative Bodenwert wird in EUR pro qm unbebaute Fläche mit lokaler Standardentwicklung angegeben. Je nach Grösse kann daraus der gesamte Immobilienwert ermittelt werden. Hierbei wird nicht der mögliche Werterhalt eines auf dem Grundstück erstellten Bauwerks betrachtet, sondern der Erhaltungszustand und die Entwicklungsmöglichkeiten, die das Grundstück anbietet.

Der Bodenwert wird in Ortschaften in dem Maße bestimmt, in dem davon auszugehen ist, dass es sich um unbebaute Grundstücke handelt. Durch die Einzigartigkeit jeder Immobilie kann das zu beurteilende Grundstück in einigen Punkten von der Benchmark-Immobilie abweichen. Dennoch sollten die Charakteristika weitgehend identisch oder ähnlich sein. In der Wertermittlung einer Immobilie müssen dann die den Wert beeinflussenden Objekte wie z. B. Gebäudeart und -nutzungsgrad, Grundstücksgrösse und -gestaltung (insbesondere Grundstückstiefe), Bodenart, Entwicklungsstand u. a. bei der Ermittlung des jeweiligen Verkehrswertes der Immobilie beachtet werden.

Der Standort, die Orientierung und die infrastrukturelle Ausstattung innerhalb der spezifischen lokalen Marktlage können auch sicherstellen, dass der Marktwert vom geschätzten Standardlandwert abweicht. Die zukünftige Wertentwicklung einer Immobilie kann durch die Auswertung der Wertentwicklung in der Vergangenheit prognostiziert werden. In einem Bereich mit niedrigem bis nicht vorhandenem Landverkehr ist es möglich, die Bodenwerte und Einkaufspreise von vergleichbaren Flächen abzufragen.

Zusätzlich können auch Vorjahreswerte herangezogen werden, die dann an die generelle Entwicklung des Marktes angepasst werden müssen. Und wenn Sie wissen wollen, was Ihre Immobilie wirklich kostet, evaluieren wir sie gern für Sie – natürlich ohne Aufpreis. Der indikative Bodenwert ist laut Gesetzgebung der durchschnittliche Positionswert des Untergrundes.

Dies ist auch für einen großen Teil der Parzellen innerhalb einer definierten Gegend verlässlich. Wenn ein Grundstück jedoch an eine andere Referenzwertzone angrenzt oder aufgrund seiner Bedingungen mehr einer anderen Zone gleicht, kann es den Betrag oder den Betrag der betreffenden Region haben. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der Standardbodenwert keine bestimmten Einzeleigenschaften enthält, da diese nur bei Einzelgutachten durch einen Sachverständigen ermittelt werden können.

Zudem können auch kleine Abweichungen in der Orientierung (Richtung), der Topografie oder andere besondere Eigenschaften einen starken Einfluss auf den Wert und damit auf die Abweichungen vom tatsächlichen Standard-Bodenwert haben. Bodenwert – Ist er zuverlässig? Achten Sie beim Erwerb oder der Veräußerung Ihrer Immobilie immer auf eine gewisse Sorgfalt oder schauen Sie sich den indikativen Bodenwert an.

Die Immobilie greift bei der Bewertung einen wesentlichen Kostenfaktor auf, da das Objekt selbst – sofern es nicht in teure Wertsteigerungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen angelegt wird – weniger an Wertsteigerungen als vielmehr an Wertsteigerungen leidet. Liegt ein Altbau auf einem Grundstück mit einem hohen Grundstückswert, kann das Grundstück den mangelhaften Zustand des Gebäudes und eventuelle Schäden an der Gebäudesubstanz ausgleichen.

Steht jedoch ein hochwertiges, zeitgemäßes Bauwerk auf einem Grundstück in einer unattraktiven Umgebung mit geringem Bodenwert, kann dies kaum kompensiert werden. Dennoch ist der Bodenwert – wie bereits erklärt – ein Mittelwert, der beruflich aus vergangenen offiziellen Immobilienverkäufen bestimmt wird und damit ein Existenzrecht hat. Es ist lediglich zu berücksichtigen, dass ein Grundstück aufgrund seiner Besonderheiten und seiner geographischen Gegebenheiten einen anderen Stellenwert haben kann, als in der Standardlandwertzone, in der sich das Grundstück erstreckt.

Der Bodenwert trägt zudem der aktuellen Angebots- und Bedarfssituation auf dem Arbeitsmarkt nicht Rechnung.

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